Ulf Richter • Immobilien & Massivhäuser

 

Verkehrswert und Verkaufspreisermittlung

Gesetzlich definiert ist nur der Begriff des Verkehrswertes. Vereinfacht ausgedrückt, verbirgt sich dahinter die förmliche Wertermittlung nach einem festgelegten Algorithmus durch einen ausgebildeten Gutachter. Bei juristischen/gerichtlichen Auseinandersetzungen ist ein Verkehrswertgutachten erforderlich und bei dem Ersteller muss es sich um einen öffentlich bestellten Gutachter handeln. Ein solches Gutachten ist kostenpflichtig, je nach Wert und Aufwand kostet so ein Gutachten durchschnittlich zwischen 0,5 bis 1,5% des Verkehrswertes. 

Wann ist ein Verkehrswertgutachten nach § § 194 BauGB erforderlich? Wie bereits gesagt, nur wenn es zu einem Streit vor Gericht kommt, z.B. bei einer Erbschaftsauseinandersetzung oder im Zusammenhang mit einer Trennung/Scheidung.

Der Verkehrswert ist wie folgt definiert:

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“  (§ 194 BauGB)

Der letzte Satz schließt dabei sogenannte Liebhaberpreise, ein besonderes persönliches Interesse des Käufers aus. 

Im Fall einer juristischen Auseinandersetzung benötigen Sie ein ausführliches kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten. Ein rechtlicher Anspruch auf einen bestimmten Preis kann aber auch aus einem förmlichen Verkehrswertgutachten nicht abgeleitet werden. Ein Verkehrswertgutachten ist eine theoretische Entscheidungsbasis im Fall einer Vermögensaufteilung ohne tatsächlichen Verkauf an Dritte.

Kostenpflichtig aber dafür präzise!?  Die Nachvollziehbarkeit auch für Laien, die Begründung jedes Schrittes, dass ist ein wesentliches Kennzeichen eines Verkehrswertgutachtens. Wie genau, kann, darf, muß ein solches Gutachten sein? Dies war eine der ersten Fragen, die nicht nur ich, bei einem Gutachterlehrgang an den Dozenten gestellt habe. Antwort sinngemäß: "Es gibt dazu BGH-Urteile (Bundesgerichtshof), dass Gutachten formell richtig sein können, mit einer Abweichung von plus/minus 30%! Es gibt keine schlechten Gutachten, sondern nur formell fehlerhafte und schlecht begründete Gutachten. Verschiedene Gutachter können verschiedene Aspekte unterschiedlich bewerten, ihnen können auch unterschiedliche Informationen vorgelegen haben."

Beim Verkehrswert handelt es sich um einen Preis, der unter normalen Marktumständen mit hoher Sicherheit theoretisch erzielbar sein müßte. Der tatsächlich zu erzielende Verkaufspreis hängt neben der aktuellen Marktsituation zum genauen Zeitpunkt des Verkaufes, insbesondere auch von der Form, der Qualität und der Intensität der Vermarktung/Werbung für die Immobilie ab. Gerade sehr spezielle Immobilien erfordern für einen optimalen Verkaufserfolg ein objektoptimiertes Verkaufskonzept. Diesbezüglich bieten wir Ihnen hiermit unsere mehrjährige professionelle Erfahrung und Unterstützung an.

Kostenlose Wertermittlung im Internet!?

In Rundfunk, Fernsehen und im Internet werden angebliche kostenlose Immobilienbewertungen sehr intensiv beworben. Angeblich schnell, modern, präzise und vollkommen unverbindlich. Alles Top und dabei tatsächlich kostenlos!? Ja und Nein, Sie bezahlen meist nicht direkt mit Geld, sondern mit der Herausgabe Ihrer Daten. Ein Ergebnis bekommen Sie nur, wenn Sie die Fragebögen vollständig ausfüllen, insbesondere Ihre persönlichen Kontaktdaten angeben und der umfänglichen Datenweitergabe an Dritte zustímmen. Es ist das gängige Geschäftsmodell der z.T. sehr bekannten Anbieter, Ihre Daten zu erfassen, auszuwerten und dann an Dritte, z.B. Makler, teuer zu verkaufen.

"Na und! ...Kostenlose-Wertermittlung, sollen Sie doch meine Daten haben..."  Stimmt das?

Wir haben über mehrere Jahre von verschiedenen Firmen solche Datensätze (Leads) angeblich potentieller Immobilienverkäufer gekauft. Abgesehen davon, dass viele "Hausbesitzer" gar nicht verkaufen wollten, war die Qualität, die Aussagefähigkeit der mitgelieferten Wertermittlungen oft erschreckend schlecht. Aus unserer Erfahrung lag nur knapp 1/3 der Einschätzungen in der richtigen Größenordnung, 1/3 zu niedrig und ca. 1/3 waren z.T. extrem zu hoch. In welchem Drittel befindet sich nun Ihre kostenlose Werteinschätzung Ihrer Immobilie? Flaschendrehen... !?

Bei extremen Fehleinschätzungen haben wir bei den Anbietern nachgefragt, wie sie auf diese Ergebnisse gekommen sind. Praktisch nie haben wir eine fachlich nachvollziehbare Erklärung erhalten. Je größer und bekannter die Firma, um so schwammiger waren die Antworten. Zum Schluß kam immer der Hinweis, dass eine falsche Wertermittlung ja keinen Reklamationsgrund für den Lead, den verkauften Datensatz selbst darstellt.

Sie kennen sicherlich die folgende Frage und auch die Antwort darauf : "Was bestimmt hauptsächlich den Wert einer Immobilie!? - Die Lage, die Lage und nochmals die Lage!" Dies ist nicht nur eine Phrase, die Lage, das Umfeld einer Immobilie mit allen Details bestimmt hauptsächlich den aktuellen Wert, die Wertentwicklung einer Immobilie. Die Komplexität dieses Punktes wird  in den Internetfragebögen nur unzureichend erfaßt. Die Lagezuordnung, die Lagebewertung erfolgt dort meist nur Postleitzahlbasierend. In größeren Städt gilt eine Postleitzahl oft nur für 1 bis 3 Stadtbezirke, da kann das funktionieren. Im ländlichen Raum, konkret hier in der Niederlausitz gilt eine Postleitzahl meist für eine Kleinstadt und 10-20 dazugehörende Dörfer (Ortsteile) in einem Umkreis von ca. 10 km. In einem solchen PLZ-Bereich können in der brandenburgischen Provinz die Bodenrichtwerte z.T. von 5 bis 150 EUR/m² schwanken, d.h. bei gleichen technischen Parametern einer Immobilie (Alter, Größe, Zustand und Ausstattung) sind drastische Unterschiede beim tatsächlichen Verkaufspreis (Wert) möglich.

Folgende Punkte im Zusammenhang mit der Lage können die möglichen Wert, den Verkaufspreis ganz erheblich mindern, z.B.: Lärm von Straßen und Gewerbeobjekten, Gestank, Staub und Dreck von Nachbarschaftsgrundstücken, Hochwassergefahr, schwelender Nachbarschaftsstreit aber auch eine unschöne Nachbarschaft, wie z.B. Industrieruinen, verwahrloste Grundstücke, große Gebäude die das Grundstück verschatten oder Einblick ins Grundstück haben.

Neben der Lage kommen die Fragen zum baulichen Zustand, zur Ausstattuung, zur Funktionalität oft zu kurz, außerdem haben Eigentümer/Erben auch selten die fachliche Erfahrung und professionelle Distanz, um qualitative Fragen zur Immobilie, objektiv beantworten zu können.

Ein Internetfragebogen, kann niemals eine Vororteinschätzung eines Immobilienprofis ersetzen.

Verkaufspreisfindung durch einen Makler

Wir erstellen keine Gutachten, wir führen eine Verkaufspreisermittlung durch. Voraussetzung dafür ist immer eine Vorortbesichtigung und die Einsichtnahme in die vorhandenen Objektunterlagen. Wir erfassen Angaben zur Lage, zur Objektgröße, zur Erschließung, zum Alter, zum Objektzustand, zur Objektausstattung und zu eventuell vorhandenen besonderen Objekteigenschaften. Sie erhalten dann im Nachgang unsere Einschätzung mit einer Begründung. Neben unserer Erfahrung orientieren wir uns dabei an den Verfahren der Verkehrswertermittlung, die Bestimmung des tatsächlichen Bodenrichtwertes ist dafür wesentlich.

Neben der Angabe einer Verkaufspreisspanne, erhalten Sie von uns auch Hinweise zur Objektvorbereitung, um gemeinsam den optimalen Verkaufserfolg erzielen zu können. 

Schönheit, liegt bekanntlich im Auge des Betrachters. Gerade im ländlichen Bereich sind viele Grundstücke überdurchschnittlich groß, oft gehört ein sehr umfassendes Nebengelaß in Form von Wirtschaftsgebäuden, Ställen und Scheunen dazu. Nur wer das möchte, wer es braucht, für den haben diese Bestandteile der Immobilie auch einen Wert. Andere sehen darin eher eine Belastung, eine Wertminderung.

Alle diese Aspekte spielen bei der Verkaufspreisfindung eine Rolle. Gern beraten wir Sie dazu.

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