Verkehrswert- und Verkaufspreisermittlung

Das Ermitteln eines realistischen Verkaufspreises ist eine Grundvoraussetzung für einen erfolgreichen Verkauf. Eine seriöse Einwertung ist nur nach einer Besichtigung durch eine Immobilienfachkraft möglich!

Global gefragt: Was ist eine Immobilie, eine Ware, eine Dienstleistung Wert? Simpel geantwortet: Das, was ein Dritter bereit ist dafür zu bezahlen. Beim Verkehrswert einer Immobilie spricht man davon, was mehrere rational und wirtschaftlich handelnde Personen für eine Immobilie zahlen würden.

Wer den Versprechungen in der Werbung, in Radio, Fernsehen oder Internet vertraut, dort schnell, präzise und vollkommen kostenlos, den genauen Wert seiner Immobilie ermittelt zu bekommen, der kann auch gleich Flaschendrehen oder Glücksrad spielen.

Gesetzlich definiert ist nur der Begriff des Verkehrswertes. Vereinfacht ausgedrückt, verbirgt sich dahinter die förmliche Wertermittlung nach einem festgelegten Algorithmus durch einen ausgebildeten Gutachter. Bei juristischen/gerichtlichen Auseinandersetzungen ist ein Verkehrswertgutachten fast immer erforderlich und bei dem Ersteller muss es sich um einen öffentlich bestellten Gutachter handeln. Ein solches Gutachten ist kostenpflichtig, je nach Wert und Aufwand kostet so ein Gutachten durchschnittlich zwischen 0,5 bis 1,5% des Verkehrswertes. 

Wann ist ein Verkehrswertgutachten nach § § 194 BauGB erforderlich? Wie bereits gesagt, nur wenn es zu einem Streit vor Gericht kommt, z.B. bei einer Erbschaftsauseinandersetzung oder im Zusammenhang mit einer Trennung/Scheidung.

Der Verkehrswert ist wie folgt definiert:

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“  (§ 194 BauGB)

Der letzte Satz schließt dabei sogenannte Liebhaberpreise aus, also wenn ein besonderes persönliches Interesse des Käufers vorliegt. 

Ein rechtlicher Anspruch auf einen bestimmten Preis kann aber aus einem förmlichen Verkehrswertgutachten nicht abgeleitet werden, weder durch den Verkäufer, noch durch den Käufer. Ein Verkehrswertgutachten ist eine theoretische Entscheidungsbasis im Fall einer Vermögensaufteilung ohne tatsächlichen Verkauf an Dritte.

Kostenpflichtig aber dafür präzise und verbindlich!?  Die Nachvollziehbarkeit auch für Laien, die Begründung jedes Bewertungsschrittes, dass ist ein wesentliches Kennzeichen eines Verkehrswertgutachtens. 

Wie genau, kann, darf, muß ein solches Gutachten sein? Dies war eine der ersten Fragen, die ich bei einem Gutachterlehrgang an den Dozenten gestellt habe. Antwort sinngemäß: "Es gibt dazu BGH-Urteile (Bundesgerichtshof), dass Gutachten formell richtig sein können, mit einer Abweichung von plus/minus 30%! Es gibt keine schlechten Gutachten, sondern nur formell fehlerhafte und schlecht begründete Gutachten. Verschiedene Gutachter können verschiedene Aspekte unterschiedlich bewerten, ihnen können auch unterschiedliche Informationen vorgelegen haben."

Beim Verkehrswert handelt es sich um einen Preis, der unter normalen Marktumständen mit hoher Sicherheit theoretisch erzielbar sein müßte. Der tatsächlich zu erzielende Verkaufspreis hängt neben der aktuellen Marktsituation zum genauen Zeitpunkt des Verkaufes, insbesondere auch von der Form, der Qualität, der Intensität und der Reichweite der Vermarktung, der Werbung für die Immobilie ab. Gerade sehr spezielle Immobilien erfordern für einen optimalen Verkaufserfolg ein auf die Immobilie zugeschnittenes Verkaufskonzept. Hier macht professionelles Handeln den Unterschied. Makler erzielen im Durchschnitt 10 bis 15 % höhere Preise. Der Makler kann, darf, sollte versuchen, DEN LIEBHABERPREIS für Ihr Haus zu erzielen. Der Unterschied zwischen dem formell und konservativ ermittelten Verkehrswert und dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis kann beträchtlich sein. Diesbezüglich bieten wir Ihnen hiermit unsere mehrjährige professionelle Erfahrung und Unterstützung an.

Kostenlose Wertermittlung im Internet!?

Wie eingangs bereits geschrieben, werden in diversen Medien, wie Rundfunk, Fernsehen und vor allem im Internet schnelle und kostenlose Immobilienbewertungen sehr intensiv beworben. Angeblich schnell, modern, präzise und vollkommen unverbindlich. Alles Top und dabei tatsächlich kostenlos!? Sie bezahlen für diese "Bewertungen" meist nicht direkt mit Geld, sondern mit der Herausgabe, dem Verkauf Ihrer persönlichen Daten. Ein Ergebnis erhalten Sie nur, wenn Sie die Fragebögen im Internet vollständig ausfüllen, insbesondere Ihre persönlichen Kontaktdaten angeben und der umfänglichen Datenweitergabe an Dritte zustímmen. Dies wird meist am Anfang sehr ausführlich erläutert, auch das die Bewertungen fehlerhaft sein können. Das liest sich nur meist keiner durch und wundert sich dann, dass 3-5 und manchmal mehr Firmen anrufen. Es ist das gängige Geschäftsmodell der z.T. sehr großen und bekannten Anbieter, Ihre Daten zu erfassen, auszuwerten und dann an Dritte, z.B. an Makler, teuer zu verkaufen. Wer hat schon etwas zu verschenken, wie kann sonst die teure Werbung im Fernsehen und im Internet bezahlt werden!?

"Na und! ... Ich bekomme unverbindlich eine kostenlose Wertermittlung, sollen Sie doch meine Daten haben...!"

Wir haben als Makler über mehrere Jahre von verschiedenen großen Firmen solche Datensätze, Leads genannt, gekauft. Es waren angeblich die Adressen potentieller Immobilienverkäufer. Abgesehen davon, dass viele "Hausbesitzer" gar nicht verkaufen wollten, war die Qualität, die Aussagefähigkeit der mitgelieferten Wertermittlungen überwiegend erschreckend schlecht. Aus unserer Erfahrung lag nur knapp 30% der Einschätzungen in der richtigen Größenordnung, ca. 30% war zu niedrig angesetzt und ca. 40%  der Bewertungen war z.T. extrem zu hoch angesetzt. Teilweise wurden auch so große Spannen angegeben, das die Aussagekraft gleich null war. Was sind solche Bewertungen wert!? Die Interessenten sind danach verunsicherter als vorher oder vertrauen vollkommen falschen Zahlen.

Bei offensichtlichen extremen Fehleinschätzungen haben wir bei den Anbietern nachgefragt, wie sie auf diese Ergebnisse gekommen sind. Praktisch nie haben wir eine fachlich nachvollziehbare Erklärung erhalten. Je größer und bekannter die Firma, um so schwammiger waren die Antworten. Schuld waren angeblich die fehlerhaften bzw. unvollständigen Antworten der Kunden. Zum Schluß kam immer der Hinweis, dass eine falsche Wertermittlung ja keinen Reklamationsgrund für den Lead, den verkauften Datensatz selbst darstellt. So wird Geld verdient mit wertlosen Wertermittlungen.

Die Hauptfehler bei dieser Form der "Wertermittlung" sind aus unserer Sicht folgende Punkte: 

1. Es gibt keine Vorortobjektbesichtigung. Spezifische Standortbedingungen werden nicht berücksichtigt.

2. Es wird noch nicht einmal eine genaue Standortanalyse im Internet durchgeführt (Luftbild, Flurkarte etc.). Der konkrete Bodenrichtwert für den Standort wird nicht berücksichtigt.

3. Der aktuelle Zustand, die Qualität der technischen Ausstattung wird unzureichend abgefragt.

4. Viele Interessenten verfügen nicht über das Wissen und die Erfahrung, viele der Fragen objektiv beantworten zu können. 

Sie kennen sicherlich die folgende Frage und auch die Antwort darauf :

"Was bestimmt hauptsächlich den Wert einer Immobilie!? - Die Lage, die Lage und nochmals die Lage!" 

Dies ist nicht nur eine Phrase, die Lage, das Umfeld einer Immobilie mit allen Details bestimmt hauptsächlich den aktuellen Wert, die Wertentwicklung einer Immobilie. Die Komplexität dieses Punktes wird  in den Internetfragebögen nur unzureichend erfaßt. Die Lagezuordnung, die Lagebewertung erfolgt bei diesen "automatisierten Verfahren" meist nur Postleitzahlbasierend. In größeren Städten gilt eine Postleitzahl oft nur für 1 bis 3 Stadtbezirke. Sind diese in Ihrer Struktur vergleichbar, dann kann das bei vergleichbaren Immobilien eventuell funktionieren. Im ländlichen Raum, konkret hier in der Niederlausitz gilt eine Postleitzahl oft für eine Kleinstadt und 10-20 dazugehörende Ortsteile, Dörfer, in einem Radius von bis zu 10 km. In einem solchen PLZ-Bereich können in der brandenburgischen Provinz die Bodenrichtwerte beträchtlich schwanken. Ein Unterschied in der Größenordnung von 5,- EUR/m² bis 200. EUR/m² also Faktor 10-15 ist bei den Bodenrichtwerten in einem PLZ-Bereich in der Lausitz nicht selten. Bei ansonsten gleichen technischen Parametern einer Immobilie (Alter, Größe, Zustand und Ausstattung) sind so drastische Unterschiede beim tatsächlichen Wert (Preis) möglich.

Wozu führt dies in der Praxis? Der potentielle Immobilienverkäufer wird zu gern der (zu) hohen Einschätzung glauben und einen Makler bevorzugen, der widerspruchslos dem Eigentümer zu Munde redet. Ein viel zu hoher Startpreis zieht aber den Verkaufsprozess in die Länge, verprellt ernste aber informierte Kunden und führt zum Schluß zu einem schlechteren Preis. Die Immobilie wurde verbrannt, sagt der Immobilienfachmann dazu.

Folgende Punkte im Zusammenhang mit der Lage können die Attraktivität eines Standortes, also den Wert, den möglichen Verkaufspreis ganz erheblich beeinflussen. Negative Faktoren sind Lärm, (Verkehrslärm von Straße, Schiene,  Gewerbe und Flugverkehr), Gestank, Staub und Dreck z.B. von Gewerbe- und Landwirtschaftsobjekten, Hochwassergefahr, schwelender Nachbarschaftsstreit aber auch eine unschöne Aussicht/Nachbarschaft, wie z.B. Ruinen, verwahrloste Häuser und Grundstücke, große Gebäude, die die Immobilie verschatten oder Einblick ins Grundstück haben. 

Umgekehrt gibt es Punkte, die absolut werterhöhend sind: z.B.: eine tolle gepflegte Umgebung, Ruhe, eine schöne Aussicht, viel Grün, ein See, bzw. Gewässerzugang oder eine gute Infrastruktur etc..

Selbst kleine Lageunterschiede können zu beträchtlichen Preisunterschieden führen. Es ist gerade bei Wohnimmobilien ein großer Unterschied, ob ein Wohnhaus direkt an einer stark befahrenen Hauptstraße liegt oder nur wenige Hundertmeter entfernt in einer ruhigen Nebenstraße.

Neben der Lage kommen die Fragen zum baulichen Zustand, zur Ausstattuung, zur Funktionalität oft in den Fragebögen zu kurz. Eigentümer/Erben haben auch selten die fachliche Erfahrung und professionelle Distanz, um qualitative Fragen zur Immobilie objektiv beantworten zu können. Eine starke emotionelle Verbindung zur Immobilie, Elternhaus, alter Familienbesitz etc., dazu das Wissen um die Arbeit und das Geld, dass die Familie investiert hat, beeinträchtigen oft eine objektive Einschätzung.  

Bei den in den letzten Jahren sehr stark gestiegenen Baupreisen spielen potentielle Sanierungs- und Modernisierungskosten für die Käufer eine immer größere Rolle.

Ein Internetfragebogen, kann niemals eine Vororteinschätzung eines Immobilienprofis ersetzen.

Verkaufspreisfindung durch einen Makler

Wir erstellen keine Gutachten, wir führen eine Verkaufspreisermittlung durch. Voraussetzung dafür ist immer eine Vorortbesichtigung und die Einsichtnahme in die vorhandenen Objektunterlagen. Im Gespräch mit den Eigentümern versuchen wir möglichst viel, über die Immobilie zu erfahren. Wir erfassen Angaben zur Lage, zur Objektgröße, zur Erschließung, zum Alter, zum Objektzustand, zur Objektausstattung, zum Umfang und zur Qualität von Sanierungen und Modernisierungen sowie zu eventuell vorhandenen besonderen Objekteigenschaften. 

Bewußt verschwiegene Objektmängel, Bauschäden können später teure Folgen haben, Schadensersatzansprüche sind da selbst noch nach der Objektübergabe möglich. Besser ist es, darüber offen zu sprechen.

Sie erhalten nach der Besichtigung unsere Einschätzung mit einer Begründung. Neben unserer Erfahrung orientieren wir uns dabei an den Verfahren der Verkehrswertermittlung, die Bestimmung des tatsächlichen Bodenrichtwertes ist dafür wesentlich.

Schönheit, liegt bekanntlich im Auge des Betrachters. Gerade im ländlichen Bereich sind viele Grundstücke überdurchschnittlich groß, oft gehört ein sehr umfassendes Nebengelaß in Form von Wirtschaftsgebäuden, Ställen und Scheunen dazu. Nur wer das möchte, wer es braucht, für den haben diese Bestandteile der Immobilie auch einen Wert. Wer für Stall und Scheune keine Verwendung hat, der sieht eher den Aufwand für die Unterhaltung und die Pflege. Je nach Zustand kann der Aufwand beträchtlich sein und mindert für diese Interessenten den Wert. Deshalb ist es wichtig, später die richtigen Käufer anzusprechen.

Neben der Angabe einer möglichen Verkaufspreisspanne, erhalten Sie von uns auch Hinweise und Empfehlungen zur Objektvorbereitung, um gemeinsam Ihr Haus schneller und zum best möglichen Preis verkaufen zu können.  Wir stellen die speziellen Stärken Ihrer Immobilie in den Mittelpunkt, wir suchen den richtigen Käufer, den Liebhaber für Ihr Haus!

Die Verkaufspreisfindung ist ein komplexer Vorgang, bei der sehr viele verschiedene Fragen beantwortet werden müssen, der Weg ist oft sehr individuell, gern beraten wir Sie persönlich dazu.

Der richtige Weg ist nicht immer gerade!

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