Ulf Richter • Immobilien & Massivhäuser

 


Quo Vadis Immobilienmarkt 2023?

Ein anstrengendes Jahr mit vielen Veränderungen in unser aller täglichem Leben und auf dem Immobilienmarkt liegt hinter uns. Seit Mitte 2022 hat sich der Immobilienmarkt sehr stark verändert. Nach 10 Jahren ständigem Bergauf bei der Nachfrage und den Immobilienpreisen ist Ernüchterung eingekehrt. Der Immobilienmarkt sortiert, orientiert sich neu. Was sich speziell in der Lausitz verändert, was bleibt, dass erfahren Sie hier.

Die Party ist vorbei!? Platzt jetzt die Blase!? 

So oder ähnlich lauten seit Mitte 2022 die Überschriften vieler Beiträge zur aktuellen Marktlage in Immobilien- bzw. Wirtschaftsmagazinen. Zukunftsprognosen sind immer schwierig aber Fakt ist bereits, der Markt befindet sich im Umbruch, die große Party auf dem Immobilienmarkt ist vorbei.

Ist die Immobilienblase geplatzt!? Gab es eine Blase? Es gab viele Bläschen. Die Preisrally hatte die Phantasie vieler Verkäufer beflügelt und einige Wünsche sind auch in Erfüllung gegangen. Der Trend wurde und wird zum Teil noch heute von neuen potentiellen Verkäufern aus verständlichen Gründen weitergedacht. Dieses Wunschdenken, mangelnde fachliche Erfahrung und ein oft rosaroter Blick auf die Objektlage und den Objektzustand haben für Preiswunschblasen gesorgt, die jetzt platzen.

Die Finanzierungszinsen haben sich seit Anfang 2022 fast vervierfacht und die Banken erwarten insbesondere auf dem Land eine höhere Eigenkapitalquote. Die deutlichen Preissteigerungen für Bauleistungen und Baustoffe machen die Anschaffung von Sanierungsobjekten schwerer kalkulierbar. Vermeintliche Schnäppchen können zur Kostenfalle werden. Besonders deutlich sind die Auftragsrückgänge vor allem im Neubau. 

Es zeichnen sich verschiedene Tendenzen ab. Insbesondere für Käufer mit mittleren Einkommen (Schwellenhaushalte), die sich im letzten Jahr noch den Traum vom Eigenheim erfüllen konnten, ist jetzt absehbar der Traum geplatzt. Da hilft jetzt das Ausweichen aus den Ballungszentren ins Umland auch nur noch wenig.
Der Wunsch nach dem eigenen Heim, auch auf dem Lande, ist weiter da, doch erfüllen können sich zur Zeit diesen Wunsch nur Käufer mit hohem Einkommen und oder hohem Eigenkapital. Dieser Kundenkreis ist aber begrenzt und kauft wieder bewußter. Gute Verkaufschancen haben insbesondere hochwertige Immobilien in sehr guten Lagen. Auch normale neuwertige, sanierte Einfamilienhäuser bzw. mit wenig Bau- und Sanierungsbedarf verkaufen sich gut. Die energetische Qualität der Bausubstanz sowie eine moderne Heizungsanlage, bzw. Anlagen zur alternativen Energieerzeugung spielen bei der Objektauswahl eine deutlich größere Rolle.
Es zeichnet sich ab, das insbesondere im ländlichen Bereich überzogene Preiswünsche für „einfache Einfamilienhäuser“, und schlechte Lagen kaum noch umzusetzen sind.

Was sind insbesondere im ländlichen Bereich gefragte Qualitätsmerkmale?

  • Ruhe
  • Natur
  • Privatsphäre - Abstand zu den Nachbarn
  • Ein großer Garten
  • mindestens in einer Richtung ein unverbaubarer Naturblick
  • Bezahlbare Preise

Wer eine schlechtere Infrastruktur und längere Wege wie in der Stadt auf sich nimmt, der sucht vor allem Ruhe, Platz, Natur und Privatsphäre. In einem Punkt sind Naturliebhaber immer weniger kompromißbereit, beim Internetanschluß. Schnelles Internet ist die Voraussetzung für Arbeiten im Homeoffice. Mittlerweile sind viele Dörfer in der Lausitz diesbezüglich bereits gut erschlossen. 

Beim Haus wird nicht nur eine gute Substanz erwartet auch eine zur Familiengröße passende Hausgröße, ein guter, praktischer Grundrisszuschnitt, ausreichend Abstand zu den Nachbarn und möglichst mindestens in eine Richtung ein unverbaubarer Blick in die Landschaft. Die Käufer haben wieder mehr Zeit, es gibt mehr Angebote zum Vergleichen. Wenn Wunscheigenschaften fehlen oder nur teilweise vorhanden sind, dann werden die Verkäufer preisliche Kompromisse eingehen müssen. Die Verkaufszeiten und die notwendigen Vertriebsaufwendungen sind bereits deutlich gestiegen.
Was sich ab Juli 2022 angedeutet hat, ist im Wesentlichen eingetreten. Wir sind ein regionales Unternehmen und sprechen hier nur über unsere konkreten Erfahrungen in Südbrandenburg und in der Niederlausitz.
Die Immobilienfinanzierungszinsen haben sich von ca. 1,5% auf ein Niveau von 3,5-4,5% erhöht und scheinen sich dort einzupegeln. Das ist hoch aber noch deutlich niedriger als z.B. in den 90er Jahren. Damals wurde durch Sparen und z.B. Bausparverträge vorgesorgt. In den Niedrigzinszeiten haben viele darauf verzichtet. Das hat jetzt für viele Kaufinteressenten dramatische Folgen, denn ohne größeres Eigenkapital ist ein Immobilienkauf kaum noch möglich. Das bedeutet entweder genereller Verzicht oder deutliche Abstriche beim Immobilienwunsch. Entgegen kommen den solventen Käufern, die fallenden Preise.
Von mehreren regionalen Banken haben wir erfahren, dass sie bis zum Jahreswechsel 2022/2023 30-50% weniger Kredite für Neubau und Immobilienkauf ausgereicht haben. Auch die Gutachterausschüsse stellen ab der 2. Jahreshälfte 2022 einen starken Rückgang von Kaufbeurkundungen fest.
Die Nachfrage, der Bedarf nach Wohnimmobilien, Ferienhäusern und Bauernhöfen ist weiter da, doch es gibt spürbar weniger Interessenten. Die Verkäufe dauern wieder deutlich länger, die Käufer haben mehr Zeit zum Vergleichen und zum Hinschauen. Die Zeit ungebremster Preissteigerungen ist vorbei. Einzelne Verkäufer konnten in der Vergangenheit z.T. sehr überzogene Preiswünsche auch in zweit- und drittklassigen Lagen umsetzen. Aber gerade bei noch nicht verkauften Objekten mit überzogenen Preisvorstellungen beobachten wir sehr deutliche Korrekturen nach unten. Auch so manches Gerücht über erzielte Spitzenpreise, insbesondere bei Objekten im ländlichem Umfeld, halten einer Überprüfung oft nicht stand. Die regionalen Grundstücksmarktberichte liefern hier wertvolle Informationen.
Die Preisdifferenzierung bezüglich der Lage und dem Objektzustand wird wieder wesentlich ausgeprägter. Bei Sanierungsobjekten spielen die Folgekosten eine größere Rolle. Durch die stark gestiegenen Baukosten und Materiallieferengpässe sind umfassende Sanierungen schwer kalkulierbar. Neuwertige und zumindest teilsanierte Objekte haben dadurch deutlich bessere Verkaufschancen.

Ist die von vielen „Experten“ in der Vergangenheit immer wieder beschriebene Immobilienblase geplatzt!? JA & NEIN… Der Markt ist nicht zusammengebrochen, er hat sich abgekühlt. Die Käufer handeln wieder vernünftiger und rationaler. Unrealistische, nicht nachvollziehbare Preiswunschblasen so mancher Verkäufer sind geplatzt, bzw. werden noch platzen.

Macht es unter diesen Rahmenbedingungen Sinn, eine Immobilie zu verkaufen oder sollte man abwarten? Jeder Immobilienkauf und -verkauf sollte gut überlegt sein. Das Preisniveau ist und bleibt im Durchschnitt höher als noch vor 5 Jahren. Gründe für eine absehbare Trendumkehr sind nicht erkennbar. Die laufenden Kosten und der Pflege-/Wartungsaufwand einer (nicht genutzten) Immobilie, sind nicht zu unterschätzen. Leerstehende Immobilien altern schneller. Wer eine Immobilie besitzt, geerbt hat, die er absehbar nicht selbst nutzen kann oder möchte, bleibt gut beraten, über einen Verkauf nachzudenken. In guten Lagen sind auch weiter gute Preise möglich.
Professionelles Handeln beim Verkauf wird jetzt wieder wichtiger. Dazu gehört an vorderster Stelle eine vernünftige Preisbildung. Eine seriöse Bewertung ist nur nach einer Objektbesichtigung möglich. Die „kostenlosen“ Bewertungen im Internet sind da keine echte Hilfe. Ziel dieser Angebote ist der Datenhandel, denn nur, wenn Sie Ihre Erlaubnis zum Speichern und weitergeben Ihrer Daten erteilen, erhalten Sie ein Ergebnis. Fast immer beruhen diese Bewertungen auf einem statistisch ermittelten Preisfaktor pro Postleitzahlbereich. In Großstädten kann das funktionieren, dort gibt es eine PLZ für einen relativ kleinen, einheitlichen Bereich, für einen oder nur wenige Stadtteile. Ganz anders sieht es im ländlichen Bereich aus. Nehmen wir zum Beispiel in der Niederlausitz den Postleitzahlbereich 03238, Finsterwalde und Umland. Neben Finsterwalde gehören dazu auch viele Dörfer in einem Radius von ca. 10 km. In diesem Bereich finden wir offizielle Bodenrichtwerte in einer Spanne von 7 EUR/m² bis 135 EUR/m²! Das kann ein Faktor niemals sinnvoll abbilden.

Was bleibt für Sie als potentieller Verkäufer? Beobachten Sie langfristig den Markt und studieren Sie den jährlichen Grundstücksmarktbericht Ihres Landkreises. Den können Sie mittlerweile in vielen Landkreisen kostenlos Downloaden.

Das ist Ihnen zu aufwändig? Dann wenden Sie sich an etablierte, regionale Immobilienfachleute!
Wir beraten Sie unverbindlich, wir verfügen über 30 Jahre Markterfahrung in der Niederlausitz!

Auf unserer Seite SERVICE/WERTERMITTLUNG erfahren Sie (in Kürze) mehr zum Thema Wertermittlung.


Sie planen eine Immobilie zu verkaufen!?

Wir unterstützen Sie professionell. Nutzen Sie unsere 30-jährige regionale Erfahrung hier in der Niederlausitz! Wir sind vor Ort. Kurze Wege zu unseren Kunden und zu unseren Verkaufsobjekten sind uns wichtig! Gerade auf dem aktuell sehr bewegten Immobilienmarkt ist Ortskenntnis und regionales Marktverständnis für ein optimales Verkaufsergebnis entscheidend. Wir bewerten, wir finden schnell den passenden Preis für Ihre Immobilie. Wir sind gut vernetzt und nutzen viele überregionale Vermarktungsportale, wir haben zahlreiche Bestandskunden, die eine Immobilie suchen.