Wir suchen für vorgemerkte Kunden neue Objekte in der Niederlausitz!
Es wird Frühling... die Immobilienkäufer schlafen aus. 😉 Wir suchen im Spreewald und seinem Umfeld neue Objekte für unsere Kunden: Einfamilienhäuser, Wochenendhäuser und Bauernhöfe. Wir bieten einen Komplettservice von Auftrag bis Übergabe.
Wo suchen wir!? Insbesondere im Spreewald und seinem Umfeld, sowie im Einzugsgebiet der A13 Berlin-Dresden suchen wir stadtnah aber auch im ländlichen Raum Einfamilienhäuser und Bauernhöfe.
In den letzten Monaten haben wir erfolgreich mehrere Immobilien im Raum Vetschau/Calau verkauft. Hier suchen wir für "Übriggebliebene" Interessenten ländliche Anwesen.
Bedingt durch die stark gestiegenen Baukosten werden neuwertige, teilsanierte Häuser bevorzugt, zumindest sollten sie über eine gute Grundsubstanz verfügen. Aber auch für unsanierte Immobilien mit historischem Charme haben und finden wir Käufer. Die Preisschere zwischen neuwertig und unsaniert wird allerdings immer größer. Der richtige Preis beim Verkauf ist deshalb sehr wichtig. Wir bieten eine schnelle und professionelle Preiseinschätzung.
Ein aussagefähiges Exposé, gute Objektunterlagen sind nicht nur für den Käufer wichtig, sie sind entscheidend für die Banken, die den Kaufpreis finanzieren sollen. Bei fehlenden oder nicht mehr aktuellen Unterlagen erstellen wir nach einem 3D-Objektscan automatisiert genaue Grundrisse des Istzustandes, danach die Wohnflächenermittlung und den obligatorischen Energieausweis.
Kurze Wege zu unseren Auftraggebern und den betreuten Immobilien sind wichtig für den Verkaufserfolg. Nähe ermöglicht es uns, dass wir uns intensiv um die Objekte kümmern können und Besichtigungstermine schnell und spontan durchführen können.
Sie interessieren sich nur für unsere aktuellen Objekte?
Unsere Immobilien finden sie unter ANGEBOTE .
Quo Vadis Immobilienmarkt 2025?
Starten Sie mit uns in ein neues spannendes Jahr auf dem Immobilienmarkt!
Welche Markttendenzen zeichnen sich ab?
Seit Mitte 2022 hat sich der Immobilienmarkt sehr stark verändert. Steigende Zinsen, eine hohe Inflation und sehr hohe Baupreise haben Ihre Spuren hinterlassen. Nach fast 10 Jahren ständigem Bergauf bei der Nachfrage und den Immobilienpreisen ist Ernüchterung eingekehrt. Insbesondere in der Coronazeit war der Markt überhitzt.
Der Immobilienmarkt hat sich seit 2022 neu sortiert. Ist der Markt zusammengebrochen, wie einige Experten vorhergesagt haben!? Nein! Was sich speziell in der Lausitz verändert hat, dass erfahren Sie hier. Wir arbeiten bewußt nur regional in der Niederlausitz, unsere Erfahrungen wiederspiegeln den lokalen Markt. Allgemein haben sich die Verkaufszeiten verlängert. Dies liegt nicht nur an weniger und kritischeren Kaufinteressenten, sondern auch die Bearbeitungszeiten der Banken für Finanzierungen und die Bearbeitungszeiten bei vielen Behörden, z.B. bei den Grundbuchämtern haben sich verlängert.
Der Objektzustand, der Aufwand für Sanierung und Modernisierung einer Immobilie spielt eine immer größere Rolle bei der Kaufentscheidung.
Die Preisschere zwischen neuwertigen, also sanierten und unsanierten Immobilien geht immer weiter auseinander.
Der Anteil der Käufer, die sich den Traum vom eigenen Heim unter Einsatz von viel Eigenleistung erfüllen wollen und auch können, der wird kleiner. Viele Interessenten, die sich eine solche Immobilie leisten könnten, verfügen aber immer weniger über die notwendigen handwerklichen Fähigkeiten. Es sinkt auch die Bereitschaft, zumindest zeitweilig, deutliche Abstriche beim Lebensstil, beim Lebensstandard und bei der Freizeitgestaltung zu machen.
Käufer mit fundierten handwerklichen Fähigkeiten finden deshalb ein breites Angebot und können wieder mehr auf eine solide Substanz und eine gute Lage schauen.
Die Berücksichtigung des Sanierungsaufwandes spielt bei der Kaufpreisfindung, der Kaufentscheidung eine immer größere Rolle.
Land oder Stadt, neu oder gebraucht, klein oder groß, Ruhe oder eine gute Infrastruktur, jeder Käufer sollte sich mehr denn je gründlich Gedanken darüber machen, was ihm wichtig ist und wo er zu Kompromissen bereit ist.
Aktuell betragen die reinen Baukosten für ein neues, durchschnittliches, bezugsfertiges Einfamilienhaus mit 130 m² Wohnfläche min. 350.000,- EUR. Dazu kommen der Kaufpreis für das Grundstück, die Erschließungskosten und der Aufwand für die Grundstücksgestaltung. Die Kosten für die Grundstücksgestaltung sollten Sie nicht unterschätzen, denn dazu zählen nicht nur ein Zaun, ein paar Pflanzen und der befestigte Hauszugang, eine Terrasse, die Zufahrt, der PKW-Stellplatz, ein Carport oder eine Garage sollten mittelbar ebenfalls eingeplant werden. Ja nach Lage und Qualität kommen da in Summe im Durchschnitt zw.ischen 400.000,- bis 450.000 EUR zusammen.
Für diesen Preis gibt es im ländlichen Bereich größere Bestandsimmobilien und sie verfügen oft über bereits gestaltete Außenanlagen, über eine über die Jahre gewachsene Bepflanzung und ein umfassendes Nebengelaß. Zeit und Arbeit haben bei der Grundstücksgestaltung Ihren eigenen Wert.
Eine seriöse Bewertung einer Immobilie ist nur nach einer Objektbesichtigung möglich. Die entsprechenden kostenlosen Angebote im Internet sind höchst ungenau und zielen nur darauf ab, Ihre Kundendaten zu erfassen und zu verkaufen.
Eine professionelle Beratung für Verkäufer und Käufer wird immer wichtiger.
Rufen Sie uns unverbindlich an.: +49 175 61 38 631
Die Party ist vorbei!? Platzt jetzt die Blase!?
So oder ähnlich lauteten ab Mitte 2022 die Überschriften vieler Beiträge zur Marktlage in Immobilien- bzw. Wirtschaftsmagazinen. Zukunftsprognosen sind immer schwierig aber Fakt ist, der Markt hat sich verändert, die große, wilde Party auf dem Immobilienmarkt ist absehbar vorbei.
Ist DIE Immobilienblase geplatzt!? Gab es eine Blase? Es gab viele kleine Bläschen. Der Nachfrageboom ab 2018 hatte eine Preisrally ausgelöst. Corona hat, abschließend betrachtet, die Nachfrage gerade auch im ländlichen Regionen nach Immobilien angeheizt. In Folge wurde die Phantasie vieler Verkäufer beflügelt und einige überzogene Wünsche sind auch in Erfüllung gegangen. Dieser Trend wurde und wird zum Teil auch noch heute von vielen privaten Verkäufern aus verständlichen Gründen weitergedacht. Dieses Wunschdenken, mangelnde fachliche Erfahrung und ein oft rosaroter Blick auf die Objektlage und den Objektzustand haben für Preiswunschbläschen gesorgt, die bereits geplatzt sind und noch platzen werden.
Die Finanzierungszinsen haben sich seit Anfang 2022 fast vervierfacht und die Banken erwarten insbesondere auf dem Land eine höhere Eigenkapitalquote. Die deutlichen Preissteigerungen für Bauleistungen und Baustoffe machen die Anschaffung von Sanierungsobjekten schwerer kalkulierbar. Vermeintliche Schnäppchen können zur Kostenfalle werden. Besonders deutlich sind auch die Auftragsrückgänge im Neubau.
Die Banken sind wieder wesentlich kritischer bei der Kreditvergabe geworden, Sie schauen sich die Immobilien und vor allem deren Lage sehr ganau an. Nicht selten schicken sie eigene Gutachter zur Beurteilung.
Es zeichnen sich verschiedene Tendenzen ab. Insbesondere für Käufer mit mittleren Einkommen (Schwellenhaushalte), die sich bis 2022 bei Zinsen unter 2% noch den Traum vom Eigenheim erfüllen konnten, ist jetzt absehbar der Traum geplatzt. Da hilft jetzt das Ausweichen aus den Ballungszentren ins Umland nur noch wenig.
Der Wunsch nach dem eigenen Heim, auch auf dem Lande, ist weiter da, doch erfüllen können sich zur Zeit diesen Wunsch nur Käufer mit höherem Einkommen und oder hohem Eigenkapital. Dieser Kundenkreis ist aber begrenzt und kauft wieder bewußter. Die Verkaufszeiten haben sich verlängert, die Objekte sind länger im Internet sichtbar, Kaufinteressenten können mehr vergleichen.
Gute Verkaufschancen haben insbesondere hochwertige Immobilien in sehr guten Lagen. Auch normale neuwertige, sanierte Einfamilienhäuser bzw. mit wenig Bau- und Sanierungsbedarf verkaufen sich gut. Die energetische Qualität der Bausubstanz sowie eine moderne Heizungsanlage, bzw. Anlagen zur alternativen Energieerzeugung spielen bei der Objektauswahl eine deutlich größere Rolle, als noch vor 5 Jahren.
Es zeichnet sich ab, das insbesondere im ländlichen Bereich überzogene Preiswünsche für „einfache Einfamilienhäuser“, Sanierungsobjekte und mittelmäßige bzw. schlechte Lagen kaum noch umzusetzen sind.
"Die Immobilie ist verbrannt" - Ein geflügeltes Wort unter Immobilienfachleuten
Keine Angst mit einem echten Brand, mit Brandstiftung und oder Versicherungsbetrug hat das nichts zu tun. Unter Fachleuten ist das ein gängiger Begriff. In der Boom-Phase zwischen 2018 bis 2022 war das kaum ein Thema, jetzt ist der Begriff und was dahinter steckt wieder sehr aktuell geworden.
Gemeint ist, wenn Immobilien mit einem viel zu hohen Preis und falschen Versprechungen über einen sehr langen Zeitraum angeboten werden. Die Immobilie im Markt sehr bekannt ist und die Anzeige bei informierten, also ernsten Interessenten nur Kopfschütteln auslöst.
Jeder Verkäufer möchte natürlich den best möglichen Preis für seine Immobilie erzielen. Also kostenlose Immobilienanzeige mit ein paar Fotos und dem Traumpreis veröffentlicht. Dann mal sehen was passiert. Melden sich keine Kunden, dann reduzieren wir den Preis in Schritten, so lange, bis sich ein Käufer findet.
So müssten wir doch den best möglichen Preis erzielen, dass zumindest denken sich viele private Verkäufer und das versprechen dubiose Makler. Die langjährige Praxis zeigt aber etwas anderes. Wird eine Immobilie sehr lange angeboten und wird dann immer wieder der Preis etwas gesenkt, dann liegt der zum Schluß erzielte Preis, meist deutlich unter den Erwartungen. Er liegt in jedem Fall unter dem, was bei einem vernünftigen, marktgerechten Startpreis möglich gewesen wäre. Dazu kommt die viel längere Verkaufszeit. Zeit bedeutet aber bei einer Immobilie auch Aufwand mit dem laufenden Unterhalt, der notwendigen Objektpflege. Der Objektpflege kommt gerade bei unbewohnten Immobilien eine wichtige Rolle zu. Offensichtlich ungepflegte Immobilien verlieren deutlich, schell an Wert. Der bei einer langen Verkaufszeit steigende zeitliche Aufwand wird für viele Verkäufer zum Problem und sorgt gerade bei Erbengemeinschaften oft für Streit. Eine Immobilie, gerade wenn sie leer steht, muss bis zur Übergabe gepflegt werden.
Es kommen also mehrere Punke zusammen, die im Endeffekt, den möglichen Preis ruinieren. Fachleute sprechen dann davon, die Immobilie wurde "verbrannt".
Mehr Informationen zum Thema Preisfindung lesen Sie hier!
Besteht diese Gefahr nur bei privaten Verkäufen!?
Leider nein, insbesondere einige überregional agierende Makler ohne regionale Markterfahrung steigen oft unkritisch auf die unrealistischen Preiswünsche ein und sichern sich so den Auftrag. Nach dem Motto Masse statt Klasse geht ihr "Verdienst" dann zu Lasten der Verkäufer. Sie kümmern sich oft nicht ernsthaft um den Verkauf und überlassen Besichtigungen den Eigentümern oder einem Nachbarn.
Wir haben in den letzten 12 Monaten einige Objektanzeigen solcher Unternehmen beobachtet. In einzelnen Fällen lag zum Schluß der veröffentlichte Preis nur noch bei 40% des Startpreises.
Solche Unternehmen bieten auch schon einmal eine unbebaubare Wiese im Spreewald als Bauland für ein Hotel, für 1,5 Millionen EURO an. ;-)
Was sind insbesondere im ländlichen Bereich gefragte Qualitätsmerkmale?
- Ruhe
- Natur
- Privatsphäre - das heißt Abstand zu den Nachbarn
- Oft ein großer Garten
- mindestens in einer Richtung ein unverbaubarer Ausblick in die Natur, in die Landschaft, möglichst aufs Wasser
- Bezahlbare Preise
- Ein überschaubarer Aufwand für Sanierung und Modernisierung.
Wer eine schlechtere Infrastruktur und längere Wege wie in der Stadt auf sich nimmt, der sucht vor allem Ruhe, Platz, Natur und Privatsphäre. In einem Punkt sind selbst Naturliebhaber immer weniger kompromißbereit, beim Internetanschluß. Schnelles Internet ist die Voraussetzung für Arbeiten im Homeoffice. Mittlerweile sind viele Dörfer in der Lausitz diesbezüglich bereits gut erschlossen, nicht nur DSL sondern oft auch schon Glasfaser liegen an.
Beim Haus wird nicht nur eine gute Substanz erwartet auch eine zur Familiengröße passende Hausgröße, ein guter, praktischer Grundrisszuschnitt, ausreichend Abstand zu den Nachbarn und möglichst mindestens in eine Richtung ein unverbaubarer Blick in die Landschaft. Die Käufer haben wieder mehr Zeit, es gibt mehr Angebote zum Vergleichen. Wenn Wunscheigenschaften fehlen oder nur teilweise vorhanden sind, dann werden die Verkäufer preisliche Kompromisse eingehen müssen. Die Verkaufszeiten und die notwendigen Vertriebsaufwendungen sind bereits deutlich gestiegen.
Was sich ab Juli 2022 angedeutet hat, ist im Wesentlichen eingetreten. Wir sind ein regionales Unternehmen und sprechen hier nur über unsere konkreten Erfahrungen in Südbrandenburg und in der Niederlausitz.
Die Immobilienfinanzierungszinsen haben sich von ca. 1,5% auf ein Niveau von 3,5-4,5% erhöht und scheinen sich dort einzupegeln. Das ist hoch aber noch deutlich niedriger als z.B. in den 90er Jahren. Damals wurde durch Sparen und z.B. Bausparverträge vorgesorgt. In den Niedrigzinszeiten haben viele darauf verzichtet. Das hat jetzt für viele Kaufinteressenten dramatische Folgen, denn ohne größeres Eigenkapital ist ein Immobilienkauf kaum noch möglich. Das bedeutet entweder genereller Verzicht oder deutliche Abstriche beim Immobilienwunsch. Solventen Käufern kommen die fallenden Preise entgegen.
Von mehreren regionalen Banken haben wir erfahren, dass ab Mitte 2022 30-50% weniger Kredite für Neubau und Immobilienkauf ausgereicht wurden, wie in den Vorjehren. Auch die Gutachterausschüsse stellen ab der 2. Jahreshälfte 2022 einen starken Rückgang von Kaufbeurkundungen fest.
Die Nachfrage, der Bedarf nach Wohnimmobilien, Ferienhäusern und Bauernhöfen ist aber weiter da, doch es gibt spürbar weniger Interessenten, die sich Ihren Wunsch erfüllen können.
Die Verkäufe dauern wieder deutlich länger, die Käufer haben mehr Zeit zum Vergleichen und zum Hinschauen. Die Zeit ungebremster Preissteigerungen ist vorbei. Einzelne Verkäufer konnten in der Vergangenheit z.T. sehr überzogene Preiswünsche auch in zweit- und drittklassigen Lagen umsetzen. Aber gerade bei noch nicht verkauften Objekten mit überzogenen Preisvorstellungen beobachten wir sehr deutliche Korrekturen nach unten. Auch so manches Gerücht über erzielte Spitzenpreise, insbesondere bei Objekten im ländlichem Umfeld, halten einer Überprüfung oft nicht stand. Die regionalen Grundstücksmarktberichte liefern hier wertvolle Informationen.
Die Preisdifferenzierung bezüglich der Lage und dem Objektzustand wird wieder wesentlich ausgeprägter. Bei Sanierungsobjekten spielen die Folgekosten eine größere Rolle. Durch die stark gestiegenen Baukosten und Materiallieferengpässe sind umfassende Sanierungen schwer kalkulierbar. Neuwertige und zumindest teilsanierte Objekte haben dadurch deutlich bessere Verkaufschancen.
Ist die von vielen „Experten“ in der Vergangenheit immer wieder beschriebene Immobilienblase geplatzt!? JA & NEIN… Der Markt ist nicht zusammengebrochen, er hat sich abgekühlt. Die Käufer handeln wieder überlegter und rationaler. Unrealistische, nicht nachvollziehbare Preiswunschblasen so mancher Verkäufer sind geplatzt, bzw. werden noch platzen. Auch die finanzierenden Banken prüfen wieder viel genauer.
Macht es unter diesen Rahmenbedingungen Sinn, eine Immobilie zu verkaufen oder sollte man abwarten?
Jeder Immobilienkauf und -verkauf sollte gut überlegt sein. Das Preisniveau ist und bleibt im Durchschnitt höher als noch vor 7 Jahren. Gründe für eine absehbare Trendumkehr sind nicht erkennbar. Die laufenden Kosten und der Pflege-/Wartungsaufwand einer (nicht genutzten) Immobilie, sind nicht zu unterschätzen. Leerstehende Immobilien altern schneller. Wer eine Immobilie besitzt, geerbt hat, die er absehbar nicht selbst nutzen kann oder möchte, bleibt gut beraten, über einen Verkauf nachzudenken. In guten Lagen sind auch weiter gute Preise möglich.
Professionelles Handeln beim Verkauf wird jetzt wieder wichtiger. Dazu gehört an vorderster Stelle eine vernünftige Preisbildung. Eine seriöse Bewertung ist nur nach einer Objektbesichtigung möglich. Die „kostenlosen“ Bewertungen im Internet sind da keine echte Hilfe. Ziel dieser Angebote ist der Datenhandel, denn nur, wenn Sie Ihre Erlaubnis zum Speichern und weitergeben Ihrer Daten erteilen, erhalten Sie ein Ergebnis. Fast immer beruhen diese Bewertungen auf einem statistisch ermittelten Preisfaktor pro Postleitzahlbereich. In Großstädten kann das funktionieren, dort gibt es eine PLZ für einen relativ kleinen, einheitlichen Bereich, für einen oder nur wenige Stadtteile. Ganz anders sieht es im ländlichen Bereich aus. Nehmen wir zum Beispiel in der Niederlausitz den Postleitzahlbereich 03238, Finsterwalde und Umland. Neben Finsterwalde gehören dazu auch viele Dörfer in einem Radius von ca. 10 km. In diesem Bereich finden wir offizielle Bodenrichtwerte in einer Spanne von 7 EUR/m² bis 135 EUR/m²! Das kann ein Faktor niemals sinnvoll abbilden.
Was bleibt für Sie als potentieller Verkäufer? Beobachten Sie langfristig den Markt und studieren Sie den jährlichen Grundstücksmarktbericht Ihres Landkreises. Den können Sie mittlerweile in vielen Landkreisen kostenlos Downloaden.
Das ist Ihnen zu aufwändig?
Dann wenden Sie sich an etablierte, regionale Immobilienfachleute!
Wir beraten Sie unverbindlich, wir verfügen über 30 Jahre Markterfahrung in der Niederlausitz!
Auf unserer Seite SERVICE/WERTERMITTLUNG erfahren Sie mehr zum Thema Wertermittlung.
Sie planen eine Immobilie zu verkaufen!?
Wir unterstützen Sie professionell. Nutzen Sie unsere 30-jährige regionale Erfahrung hier in der Niederlausitz! Wir sind vor Ort. Kurze Wege zu unseren Kunden und zu unseren Verkaufsobjekten sind uns wichtig! Gerade auf dem aktuell sehr bewegten Immobilienmarkt ist Ortskenntnis und regionales Marktverständnis für ein optimales Verkaufsergebnis entscheidend. Wir bewerten, wir finden schnell den passenden Preis für Ihre Immobilie. Wir sind gut vernetzt und nutzen viele überregionale Vermarktungsportale, wir haben zahlreiche Bestandskunden, die eine Immobilie suchen.
